De hefboomwerking bij investeren in commercieel vastgoed

Met een lage rentestand wordt lenen tegen voordelige condities al snel interessant bij investeren in vastgoed. Als u het geld namelijk investeert tegen een hoger rendement dan de rente die voldaan moet worden, verhoogt u uw winst. U maakt hierbij gebruik van de zogeheten hefboomwerking. Wat houdt de hefboomwerking precies in, en wat zijn de voor- en nadelen? OIMIO geeft u betrouwbare toelichting over de financiering van commercieel vastgoed. Neem gerust contact met ons op voor meer informatie via de website.

Wat houdt de hefboomwerking bij vastgoedfinanciering in?

De hefboomwerking in vastgoed betekent dat u voor een deel van de investering gebruik maakt van andermans geld. Dit wordt ook wel financieren met vreemd vermogen genoemd. U doet dit om beter rendement op uw eigen vermogen te behalen. Er ontstaat een positief hefboomeffect als het rendement groter is dan het percentage aan rente dat u moet voldoen. We verduidelijken het hefboomeffect aan de hand van het volgende voorbeeld. U wilt investeren in een vastgoedproject van € 5.000.000,-. U financiert een deel van de belegging zelf, voor het overige deel sluit u een lening af. In de volgende twee situaties ontdekt u de werking van de hefboom:

Situatie 1: U financiert zelf € 2.500.000,-

U legt zelf € 2.500.000,- in, voor het overige deel van € 2.500.000,- sluit u een hypotheek af tegen een rente van 6 procent. Met het vastgoedobject haalt u een jaarlijks rendement van 10 procent. Dit leidt tot de volgende financiële situatie:

• Inleg door uzelf: € 2.500.000,-
• Rendement over het vastgoedobject is 10 procent van € 5.000.000,-: € 500.000,-
• Rente die u moet voldoen over de lening is 6 procent van € 2.500.000,-: € 150.000,-
• Het rendement dat u netto behaalt per jaar is: €350.000,-

Dit betekent dat u met de inleg van €2.500.000,- per jaar een rendement van €350.000,- behaalt op het eigen vermogen, oftewel 14 procent.

Situatie 2: U financiert zelf € 1.750.000,-

Binnen deze situatie leent u een hoger bedrag, waardoor u minder eigen geld in de aankoop van het vastgoed object hoeft te steken. De rente en het rendement blijven gelijk ten opzichte van situatie 1. De berekening is in dat geval als volgt:

• Inleg door uzelf: € 1.750.000,-
• Rendement over het vastgoedobject is 10 procent van € 5.000.000,-: € 500.000,-
• Rente die u moet voldoen over de lening is 6 procent van € 3.250.000,-: € 195.000,-
• Het rendement dat u netto behaalt per jaar is: €305.000,-

Met de inleg van € 1.750.000 aan eigen vermogen maakt u in dat geval in totaal € 305.000 rendement op het eigen vermogen, ofwel 17,4 procent.

Voordelen van de hefboomwerking bij vastgoed investeringen

Het belangrijke voordeel van de hefboomwerking bij de financiering van een bedrijfspand is het aanzienlijk hogere rendement op uw eigen vermogen. Daarnaast geeft de hefboomwerking de mogelijkheid om uw vastgoedportefeuille uit te breiden. Waar u eerst één pand met uw eigen vermogen kunt aanschaffen, kunt u dankzij de hefboomwerking bijvoorbeeld vier vastgoed objecten aanschaffen met een identiek eigen vermogen. Door diversificatie van uw vastgoedportefeuille leidt u minder risico op de vastgoedmarkt. Eventuele tegenslagen vangt u eenvoudiger op met de andere panden. Bovendien bent u niet afhankelijk van één specifieke huurder qua huuropbrengsten. Door te spreiden in uw vastgoedobjecten, is uw belegging beter in balans.

De risico's van hefboomwerking bij vastgoed investeringen

Zijn er ook nadelen aan de hefboomwerking bij vastgoedfinancieringen? Uiteraard spelen bij iedere lening risico's een rol. Hoe meer u vastgoed objecten financiert met vreemd vermogen, des te hoger de risico's zijn die u loopt. Aandachtspunten waar u rekening mee moet houden, zijn:

• Leegstand van uw commercieel vastgoed
  
  Een groot risico bij het hefboomeffect is leegstand van uw zakelijk vastgoed. Wanneer u een aanzienlijke lening op uw vastgoed heeft afgesloten, betekent dit dat u periodiek rente moet voldoen. Heeft u echter geen huurders, dan gaan deze kosten toch onverminderd door.

• Hogere druk op uw kasstroom
  
  Het afsluiten van een hogere lening leidt vanzelfsprekend tot hogere rentetarieven. Dit maakt dat u minder geld kunt besteden aan andere zaken binnen uw liquide middelen, waardoor er een hogere druk op uw kasstroom ontstaat. Daarnaast kan een hogere hefboom in een klimaat van stijgende rentetarieven ervoor zorgen dat er een nog hogere druk op uw kasstroom ontstaat.

• Het risico op potentiële waardedaling
  
  Naast de positieve effecten van het hefboomeffect, geldt natuurlijk dat de waarde van een beleggingsobject ook kan dalen. Een krimpgebied of een lagere taxatiewaarde door een uitgeleefd object leidt tot een waardedaling, welke een negatief effect op uw vermogen heeft.

OIMIO voor een professionele toelichting over de hefboomwerking

Voordat u besluit om vastgoed te financieren door middel van de hefboomwerking, is het van belang dat u alle scenario's van tevoren uitwerkt. Zo neemt u weloverwogen keuzes die passen bij uw financiële situatie. OIMIO denkt graag met u mee bij de financiering van uw zakelijk vastgoed. Onze ervaren specialisten werken met slimme en effectieve methodes om aan uw financieringsaanvraag te voldoen. Dankzij korte en snelle lijnen weet u direct waar u aan toe bent, zodat u hier uw plannen op kunt aanpassen. Meer weten over onze werkwijze? Vraag dan vrijblijvend meer informatie aan via onze website.