OIMIO stelt slimme vastgoedondernemers in staat kansen te pakken

September 2021

OIMIO ontwikkelt zich in razend tempo tot de preferred vastgoedfinancier van ondernemend Nederland. Het nieuwe dochterbedrijf van NIBC paart daarbij snelheid aan techniek én een persoonlijke aanpak. "Vastgoed draait om mensen."

Het commercial real estate-team van NIBC bediende tot 2020 enkel de grotere commercieel vastgoedmarkt met leningen per transactie vanaf 10 miljoen euro. De leningportefeuille van deze commercial real estate-tak is uitgegroeid tot een omvang van rond de 1,5 miljard euro. Financier Jeroen Belt - al veertien jaar werkzaam voor NIBC waarvan tien bij commercial real estate - zag echter de vraag naar kleine vastgoedleningen onder de 10 miljoen euro enorm toenemen, vertelt hij.

"Het zat me niet lekker dat we die business lieten lopen. Uitsluitend de Nederlandse grootbanken zijn actief in deze markt, maar die schuiven ook steeds meer op naar grotere bedragen. Dat betekent dat deze markt niet volledig wordt benut. In 2019 heb ik het NIBC-management daarom voorgesteld om deze vastgoedfinancieringsmarkt wel te gaan bedienen. Daarvoor kreeg ik gelukkig de handen op elkaar. Medio 2019 heb ik met collega-financier Lucas Luik een businessplan geschreven om dit mid-market segment te ontsluiten. Dat najaar is het goedgekeurd. Begin 2020 verstrekten we onze eerste lening en was OIMIO een feit."

Vertrouwen
De oprichting van OIMIO gebeurde vlak voor het uitbreken van de coronapandemie in maart 2020. Corona heeft de OIMIO-koers kortstondig vertraagd maar niet veranderd, verzekert Belt. "Tot eind mei lag de markt stil. Het loket van OIMIO ging niet dicht, evenmin verhoogden we de risico-opslag. Vooral vanaf september trok de markt sterk aan.

In 2020 hebben we voor ongeveer 100 miljoen euro aan krediet verstrekt. Het leeuwendeel van onze klanten bestaat uit ervaren, professionele partijen die gemiddeld 5 miljoen euro lenen. Ook de eerste maanden van 2021 hebben we veel nieuwe aanvragen gekregen. Er is enorm veel kapitaal beschikbaar en er ligt een gezonde onderliggende vastgoedvraag. Naarmate er meer versoepeld en gevaccineerd wordt, zal het vertrouwen en het aantal vastgoedtransacties groeien."

Blackstone
In datzelfde oprichtingsjaar veranderde NIBC van eigendom. In december 2020 werd de Amerikaanse investeerder volledig eigenaar van NIBC. Blackstone juicht het staaltje ondernemerschap van de OIMIO-oprichting toe, weet Belt. "Blackstone is net zo ondernemend als NIBC en staat een groeistrategie voor. We zien de animo voor vastgoedfinancieringen en buy-to-let-krediet hard groeien. Het buy-to-let-team is zes jaar geleden begonnen en heeft zijn leningenportefeuille zien groeien naar ruim 860 miljoen euro. Met ons nieuwe moederbedrijf hebben we de wind in de rug om het kredietboek verder te laten groeien."

Buiten Randstad
OIMIO is bezig een solide, goed gespreide leningenportefeuille op te bouwen, stelt Lucas Luik, oorspronkelijk afkomstig van het offshore-team van NIBC. "We hebben een focus op kantoren en bedrijfsruimten, maar verstrekken ook krediet voor retail, woningbouw, hotels, parkeren en eerstelijns zorgvastgoed. OIMIO beperkt zijn werkveld niet tot de Randstad. De meeste economische activiteit speelt zich wel af in de randstad. Hier vinden dan ook de meeste vastgoedtransacties plaats. OIMIO financiert echter door heel Nederland, zolang onze klanten maar ervaring in hun regio hebben en hun businessmodel klopt. Zo hebben we een kantoortransformatie in Kerkrade gefinancierd, net zoals de aankoop van een kantoor in Maastricht, maar ook een woningproject in Harderberg en een parkeergarage in Groningen."

Transformatie
Als ondernemende financier probeert OIMIO optimaal in te spelen op de nieuwe vraag, legt Belt uit. "Dat corona een negatieve impact heeft op de retail-, horeca- en hotelmarkt, weten we. OIMIO zoekt zeker geen extra risico op. We zijn dus voorzichtig in het high-street segment, waar corona een versnelde conversie naar online winkelen veroorzaakt. De coronacrisis biedt echter ook kansen. Slimme investeerders die nu retailvastgoed tegen een goede discount kopen met een goed transformatieplan vinden bij ons een luisterend oor. Zo hebben we een ontwikkelaar gesteund bij de aankoop van een winkelcentrum in Duiven. De nieuwe eigenaar gaat dit gedateerde complex uit de jaren tachtig helemaal moderniseren. Ondernemers moeten uiteraard wel eigen geld meenemen. OIMIO hanteert een beleningsgraad van 60 tot maximaal 65 procent."

Flexizone
Ook op de kantorenmarkt blijft OIMIO volop financieren, vult Luik aan. "Het is waarschijnlijk dat corona en het daaruit voortvloeiende thuiswerken ook de kantorenmarkt zal veranderen. Bedrijven zullen eerder kiezen voor flexibele kantorenconcepten. OIMIO gelooft in nieuwe, innovatieve kantoorconcepten. Daarom hebben we onlangs Flexizone gefinancierd. Flexizone biedt nu op negen locaties zowel kantoor- en bedrijfsruimte als opslagruimte aan creatieve bedrijven aan. Duurzaamheid staat bij OIMIO ook hoog in het vaandel. Al in 2023 dienen kantoren minimaal een C-label te hebben. OIMIO wil een partner zijn voor duurzame vastgoedbeleggers. Vandaar dat we een eigenaar helpen om zijn kantoor in Amsterdam uit te breiden en te verduurzamen naar een A-energielabel."

OakNorth
Het onderscheidend vermogen van OIMIO zit hem in de gedegenheid en snelheid van de dienstverlening, betoogt Belt. "Vastgoedondernemers krijgen binnen een paar dagen al antwoord, of het nu een ja of nee is. Buitenlandse financiers wijzen ondernemers vaak last minute af. Onze due diligence, verricht door onze Britse partner OakNorth, is zeer efficiënt. Met gebruik van big data-oplossingen rolt er snel een gedegen analyse uit. Ook hanteren we een vereenvoudigde leningdocumentatie. Voor een transactie onder de 10 miljoen euro zijn geen advocaten nodig. Ook dat bevordert de snelheid. Onze indicatieve aanbieding kan daarom binnen een maand bij de notaris liggen voor het uitboeken van de financiering.’

Fintech
Bij OIMIO staat dan ook de mens centraal en dient technologie als ondersteuning, benadrukt Luik. "OIMIO doet niet aan Excel-financieren. We willen onszelf een beeld vormen van de klant en snappen wat hij doet. Vastgoed draait namelijk om mensen. Ook het vastgoed willen we zelf fysiek zien. Fintech gebruiken we aan de achterkant. Zo kunnen we veel administratieve handelingen automatiseren. Daarmee creëren we extra tijd om met de klant te spreken en mee te denken."

Hoe groot OIMIO over vijf tot tien jaar is, kan Belt niet zeggen. "Maar OIMIO heeft zeker een grote groeiambitie. We kunnen minstens in hetzelfde tempo doorgroeien. Het gaat ons echter niet om de omvang. OIMIO wil waarde toevoegen voor haar klanten. We willen in Nederland de preferred financier worden in het mid-market segment. Over concurrentie van andere spelers maken we ons geen zorgen. De totale markt voor Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringen heeft een omvang van naar schatting 70 tot 100 miljard euro. De vijver is dus groot genoeg voor ons en andere spelers."